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裕隆园三居室户型图
案例分析：
客户王先生是一个体工商户，经营一家珠宝首饰店，收入可观，置业要求，交通方便，小区物业好，有停车位，和谐安静，社区成熟，人员稳定，周边配套设施齐全。顺驰不动产网络有限公司石榴园店的职业顾问通过与王先生细致的沟通，给王先生介绍了裕隆园137.21平方米的房子，并最终以99万成交。
物业资料：
位置：丰台区南顶村58号
面积：137.21
楼层：21层的5层
朝向：东北向
产权：商品房
成交价：99万
小区状态：2005年入住，环境优美，配套齐全，安静舒适，物业管理好
客户购买动机分析：
通过与客户沟通，了解王先生籍贯北京，未婚，自营一家珠宝首饰店，收入可观。王先生买房准备十月结婚，选择三居，将来可以和孩子住在一起，还可以照顾老人。此房价低于市场价，并且周边房价呈上涨趋势，升值潜力大，经过一个月的考察楼盘，选中裕隆园，这里小区安静，绿化率和容积率都很适合居住，其二手房市场正处于快速发展期，房子性价比优势很大。
裕隆园与周边的二手楼盘和一手楼盘有以下优点：交通方便：裕隆园地处南顶路与大红门路交汇处，紧邻大红门服装城，小区门口就是公交站，有366、运通103、百利宝101、996、705等10分钟就可到木樨园，换乘前门到德茂庄的快速公交极为方便，不会堵车，路程时间可计算，适合在在这一沿线上班上班的白领。
１. 小区环境优美，绿化率达30％。
２. 楼盘新：裕隆园2005年入住，精装修，属于次新房，王先生工作繁忙，省去了装修的麻烦，并且能节省预算开支。
３. 周边生活设施齐全：大红门路是丰台最繁华的服装商业街，临近京深海鲜市场，丹陛华小商品城，美廉美超市等。
４. 价格适中：如今丰台南顶路周边的房价情况是，老楼7800左右、新楼10000左右，据悉彩虹城的小户型要达到每平米11000多元。
业主出售收益分析：
业主张先生，北京市X三甲医院副院长，经济实力雄厚，几年前的大红门正在建设开发中，每平米3000－4000元，正在开发中的裕隆园无论从外观、房屋结构、建筑质量、以及小区内的绿化、容积率都较市里楼盘项目有很大的优势，性价比更是诱人。觉的交通方便、房价还能接受、有发展空间，就以贷款形式选择了这套三居室房屋。如今张先生又在后现代城购置更大一处房产，并且裕隆园距离张先生工作单位较远，所以出售此房。张先生2003年以4000元左右/平米的价格买入期房，房价共57万元左右，首付17万元，2005年初入住。现以99万元价格出售，均价7200元/平米，扣除税费2万元、物业费5千元、装修7万元、贷款利息4.5万元后，张先生收益大约为28万元左右。
客户引导分析：
与客户之间交流要采用循序渐进的方式，避免与客户发生冲突，不要直接问客户是买房还是租房，把自己看成是为客户服务的，问客户有什么需要，让客户感觉你在为他做事。从与客户的谈话中捕捉客户的信息（工作，手里资金是否充足，全款还是贷款等），如没有与客户需求一致的，尽量把客户引导到自己能把控的，与客户需求贴近的房源上。引导其先看房，再让其对房子作评价。客户王先生买房准备结婚用，因为是同龄人所以交谈起来比较顺利，开始他只想要彩虹城或都市绿洲的房子，他对那比较熟悉，当时这两个小区没有合适的房子，我就给他介绍了裕隆园的三居室，当时客户对这套房子不是很满意，我着重向他讲述了一下房子的性价比，这套房屋在周遍是价格最合理的一套，７０００不到的单价是它对任何客户都具有致命的诱惑力，室内豪华的装修在整个看房过程中深深的吸引了我的客户，良好的通风，合理的布局和采光，以及我精彩的讲述，最终让他非常满意并当时决定购买这套房屋。
置业顾问分析：
周边二手房成交价 周边一手房参考价
项目名称 价格 项目名称 价格
南顶村 7500元左右/平米 世华水岸 11000元左右/平米
康泽园 9000元左右/平米 建邦华府 17000元左右/平米
彩虹城 10000元左右/平米
都市绿洲 10000元左右/平米
丰台二手房市场主要有三类客户：一类是丰台大红门本地人。本地人口流动性小，已经习惯于所住的位置，所以二次置业会就近选择；第二类是在大红门服装市场与京深海鲜市场做生意的人。他们的特点是收入都比较高。他们在这里选房，主要是投资，看中的是这里的房价适中，升值潜力大。第三类就是城里的拆迁户，他们平时没有什么积蓄，有一些住房面积小的，拆迁补偿很少，在城里根本买不起房，同时，市内多为高度密集度的塔楼，丰台区则多为更适宜居住的板楼，而且价格便宜，可以说是物超所值。现在北京市的房价每年以百分之十几的速度递增，况且四环以内土地可开发空间很小，现在开发的新楼盘也都是面积超大的，普通百姓根本就买不了这样的房子。
大红门地区属于国家商业规划区之一，由于政策的调整，的支持，大红门服装商业区将来会成为北京最繁荣的商业区，经济的发展必将带动房价的上升，所以这里是购房或投资的理想地区。
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