宣武区湾子街二手成交住宅成交案例

户型案例分析：
客户邵先生毕业后刚工作两年，工作地在朝阳，父母住宣武区小红庙，置业要求小红庙附近一居或小两居，隔父母近，主要为邵先生结婚用。顺驰不动产红莲店的置业顾问通过与他父母深入沟通，介绍了湾子街一套45平米的一居，并最终以44万元成交。

物业资料：
位置：宣武区湾子街
面积：45平
楼层：6层板楼的3层
朝向：东西向，简单装修
产权：成本价
售价：44万
小区状态：80年代的成熟社区，周边配套齐全，离两广路和马连道家乐福步行5分钟，

客户购买动机分析：
　　通过与客户沟通，了解客户籍贯北京，未婚，公务员，刚工作，父母出钱全款买房，主要是离父母近，准备十月结婚，方便以后相互照顾。此房价位在7月稍低于市场价，并且周边房价呈上涨趋势，升值潜力大，以后要出租或者卖都合适，父母现在主要考虑能力范围内买套一居作为过渡期居住，此房楼层朝向位置相对适合，小区安静，交通购物都方便，总价位能接受。西客站地铁九号线年底竣工，离此房步行15分钟，紧挨着的马连道茶城日趋完善成熟。其二手房市场正处于快速发展期，房子性价比优势很大。
此房与周边的二手楼盘和一手楼盘有以下优点：紧邻两广路，步行5分钟，多达10几辆公交车次，有414，609，46，620，38，477等，去往西单，公主坟都特别方便。此区域相对纯居住居民多，适合生活居住！
1、小区成熟，有独立的院门，院内绿化和健身器材都有.
2、跟周遍2000年后的次新房相比：此房户型好，东西通透，周边都是6层板楼，毫无遮挡，周边2000年以后的商品房没有40多平通透的一居，而且此房公摊少，使用率极高，无物业费。
3、跟周边80，90年代的老房相比：马连道，红莲片区单气多。
4、周边配套设施：马连道家乐福，首航超市，北京小学，华夏女中，广外医院，电力医院
5、价位合适：老房10000-11000，无营业税，次新房11000-12500，还涉及营业税和个税。

业主出售收益分析：
　　业主胡先生，北京人，现已退休，此房以前是单位分房，直接购买，花费6万左右，这几年一直在出租，期间房租和物业方面还要自己出面处理。现在孩子在石景山工作，也买了大房，自己和老伴在大兴买了套两居，全家考虑卖了此房做别的投资！
　　胡先生当时购买花费6万左右，期间无物业费暖气费，现以44万净价出售，均价10000元，受益38万左右。

置业顾问分析：
宣武区楼盘价格参考表 （7月）
周边二手房成交价 　　　　　　　　　　　　　　　周边一手房参考价
项目名称 价格 　　　　　　　　　　　　　　　 项目名称 价格
依莲轩（次新房） 11000元左右/平米 　　　　　茶贸国际 13000元左右/平米
红莲 10500元左右/平米 　　　　　　　　　　　信和家园 13000元左右/平米
马连道 10500元左右/平米 　　　　　　　　　　远见名苑 12000元左右/平米
三义里 10500元左右/平米　　　　　　　　　　 丽水莲花 12000元左右/平米
车站西街 10000元左右/平米 　　　　　　　　　蓝调 13000元左右/平米
　　宣武广外二手房市场主要有两类客户：一类是在附近工作的年轻人针对于本区域2002年-2005年的次新房。次新房，买了就能入住，不象新房手续那么烦琐，对于北京区域来说，宣武广外处于二环三环之间，周边交通越来越发达，无论工作地点换到哪都方便，附近有家乐福，华联，25小时健身俱乐部，部分小区有地下会馆，居住生特别方便。第二类是在本区域内居住想换楼层低的或是大的房。主要针对80-90年代的老房。总价低，无物业费。邵先生父母购买的一居相对周边次新房同样面积的房格局朝向好，总价低，入住后费用少。作为结婚居住的过渡房非常适合！
　　从方面而言，北京市以及宣武区正在全力完善区域的投资环境，对于丽泽商务区的重点开发无疑将惠及马连道区域。从道路规划而言，菜市口至南二环已与南城东西干道——广安门外大街交叉形成纵横交错的交通枢纽，南二环、南三环、南四环、丽泽路与已完工或在建设的马家堡西路、地铁5号线、4号线、9号线大大缩短了南城与其他城区的距离，旧时的交通格局已得到彻底改变。所以此房后期绝对有升值空间！